又一家地產物業跨界做汽修，能證明資源比運營更重要嗎？

　　跨界進入汽車后市場的企業，如果想以資本的快節奏來推進，可能并不適合慢節奏的汽車后市場。

　　在地產紅利窗口逐漸關閉之際，背靠地產發展的物業公司開始走上“跨界”轉型之路。

　　天眼查顯示，8月11日，云南俊發物業新增云南俊彩汽車維修有限公司，經營范圍包括機動車修理和維護、汽車裝飾用品銷售、汽車零配件批發等。

　　其中，俊發物業由俊發七彩服務有限公司（以下簡稱俊發七彩）100%持股，再由俊發七彩服務（香港）控股有限公司間接100%持股，而俊發七彩則是俊發集團旗下的物業公司。

　　據了解，俊發集團被稱作地產界的“云南一哥”，在云南本土市場占有率連續多年穩居第一。綜合上述信息來看，就是云南一家龍頭房地產旗下的物業公司跨界后市場做汽車維修服務。

　　事實上，以碧桂園、佳兆業美好等為代表的地產集團拆分物業公司，依托地產開發帶來的資源優勢，從傳統物業服務向跨界轉型升級，實現增值服務收入顯著增長。

　　一位房產銷售表示，“現在年輕人買房子，會將能夠提供優質服務物業的小區作為首選。”也就是說，物業公司已經不再局限管理社區里的房子，而是通過拓展物業服務的邊界，更好服務于業主，帶動業務多維度發展。

　　汽車維修作為“衣食住行”四大基本剛需中的一部分，被物業納入生活服務板塊不足為奇。但汽修行業的獨特屬性，屢屢讓跨界進入的新秀們折戟。物業公司做汽修服務能有什么獨特優勢嗎？俊發七彩能否復制當初四川精典的成功故事？

　　為什么做汽修？

　　“云南一哥”俊發集團近期最大的新聞，是正擬拆分旗下俊發七彩物業公司沖刺港交所上市。

　　官網顯示，俊發七彩成立于1999年，自2011年起連續七年云南市場占有率第一，目前已進駐昆明、大理、成都、貴陽、無錫、西雙版納等城市，在管總建筑面積超4000萬平方米。

　　但俊發七彩也存在明顯短板：

　　第一，俊發七彩規模并不大。據《2020年中國物業服務企業在管規模榜TOP100》顯示，俊發七彩的在管面積剛剛達到TOP50的4010萬平米門檻值。

　　第二，覆蓋省份過于集中。作為應當具有全國化屬性的俊發七彩，目前僅在云南、四川和貴州三省有業務，其中92.9%的收益均來自于云南。

　　第三，業務高度依賴母公司。據招股書顯示，2018年至2020年，俊發七彩向俊發集團及關聯公司所開發的物業，提供物業管理服務營收均超過90%。

　　隨著地產商去地產化、物業公司去物業化，轉型城市服務商是趨勢使然。官網也顯示，俊發集團正在逐步轉型為集物業服務、資產管理、生活服務為一體的“城市綜合服務商”。

　　從商業角度看，作為除房產外的最大消費之一 ，汽修服務有理由成為其中的一環，同時為客戶帶來便捷。

　　據云南本地連鎖門店老板透露，俊發集團并非汽修行業新手，早在上世紀90年代就看中后市場巨大潛力，與當地大型汽修廠合作經營汽修門店，主修奔馳和寶馬，后于2002年關停。同年投資新開了一家本田4S店，截至2015年，又開出兩家奔馳4S店。

　　該老板認為，俊發集團關停獨立售后門店投資4S店，一方面是4S店利潤比較高，另一方面合作門店難管理。現在俊發集團又重拾獨立售后業務，是因為手握太多優良資產，用來做汽修再合適不過。

　　有需求、有經驗、有自持門面，俊發七彩的這一步棋可謂水到渠成。

　　“物業與業主有天然的服務關系，交全年物業費送洗車保養，就能夠精準鎖定客群；優質零租金的門面進一步降低經營成本。這種先天優勢足以打敗一半以上的獨立售后門店。”一位行業人士對此持樂觀態度。

　　具有哪些優勢？

　　汽修門店一直做的都是周邊3-5公里生意。開汽修店在一定程度上與餐飲門店類似，地理位置、人流量、停車便利性等都是重要考慮因素。物業公司自己做汽修，可以占據“地利”優勢。

　　再說客流，物業也能發揮十分重要的優勢，這從大多數門店與物業合作做線下推廣就可以看出。

　　如武漢車益修連鎖與物業公司合作“9.9元洗車、168元換油”團購活動，轉換率達到20-30%；南昌誠通汽修連鎖通過線上抖音、微信渠道和線下小區物業、加油站做聯動，拓客效果顯著，社區門店平均月產值為30-50萬；考拉愛車借助每一棟樓的電梯和門禁做廣告宣傳和品牌露出；再對車輛進出道閘口的精準投放廣告，捕捉目標客戶。

　　如果物業自己做汽修門店，需要重點思考的就是，如何以門店為基礎資源，升級服務到“家”的能力，將其牢牢鎖定。

　　根據建設部《城市居住區規劃設計規范》的標準，建造一個居民小區最少要3000戶或10000人口。也就是說，物業立足于小區、服務好業主們，門店就能夠獲得生存下來的基本條件。

　　有老板表示，汽修門店考慮的經營要素還包括維修資質、消防、環保、小區入住率、周邊汽車保有量、以及同行門店數量等等。顯而易見，物業公司在這些方面都比獨立售后門店更有優勢。

　　之前，也有不少地產物業愿意拿出門店或停車庫資源入股，找有實力、懂車后運營的門店投資合伙。但可能會像之前的俊發七彩一樣，門店管理、利益分配出現異議時容易散伙。而物業自己做汽修門店，一旦摸索出門道，就具備“人和”的條件了。

　　運營比資源更重要

　　擁有地利人和等優勢情況下，此前也有不少地產物業相繼試水后市場，但并不如人意。

　　2014年，南京金鷹地產在自有商城地下車庫做汽服門店，偏重洗美業務，未見水花；2017年，碧桂園物業與車享家達成合作，雙方要在社區和停車場等服務場景，推進社區養車服務落地，進展不如預期；2019年已完成5輪融資的惠養車，與多家知名地產物業集團達成合作，以車庫養車模式做“夜間養車”，但項目停滯、多家分公司被注銷。

　　究其原因，物業和汽車后市場兩個行業存在太大差異。前者受宏觀調控政策影響頗深，商業模式注重對“物”的打理；而后者主要服務于“人與車”，重點針對維修技術和客戶運營方向。

　　有行業人士提出兩個疑問：

　　一是基于汽修行業的傳統性和復雜性，地產物業如何協同兩者經營的不同之處？

　　二是隨著線上營銷如火如荼，成長起來的新一代年輕車主拒絕被綁定，是否會抵銷物業原有的地利人和優勢？

　　事實上，地產與汽車后市場結合最好的，當屬脫胎于成都本土房企置信集團的精典汽車，后者同時擁有4S體系和獨立售后維修連鎖，目前在四川擁有50多家直營門店、100多家加盟店，并將業務延伸到獨立鈑噴中心、保險代理公司、保險公估公司、二手車服務中心、汽車零售中心等多業態綜合服務商。

　　建立起深入社區的連鎖體系后，精典汽車總經理唐智勇接受AC汽車采訪時表示，未來其價值不僅限于汽車，還可以延伸到客戶生活的方方面面。事實上，精典汽車的美容業務已經擴展到客戶住房里，開展居家空氣環境治理、窗膜節能等業務。

　　無論是物業服務還是汽車服務，客戶體驗起到決定性作用。“這個行業不是什么高大上的行業，歸根結底是個勞動密集服務型行業，不管怎么引流，最終還是要落地服務。圍繞客戶體驗，團隊、管理、運營，這才是最內核的東西。”在唐智勇看來，團隊和運營能力比資源更重要。

　　物業公司有轉型探索更多元利潤來源的沖動與壓力，一旦業務延伸至汽車后市場，如果還想以資本的快節奏來推進，可能并不適合慢節奏的汽車后市場。